قبل شراء شقة في الإسكندرية.. 5 نصائح ذهبية من محامي لتجنب فخ العقود الوهمية

تُعدّ الإسكندرية خيارًا مثاليًا للاستثمار العقاري والسكن. مع ذلك، ونظرًا لخصائصها العمرانية الفريدة وانتشار بعض المخالفات الإنشائية في بعض المناطق، يتطلب شراء شقة فيها توخي الحذر الشديد والالتزام التام باللوائح القانونية. بصفتي محاميًا متخصصًا في قضايا العقارات، سأقدم لكم في هذه المقالة دليلًا قانونيًا شاملًا لحماية حقوقكم القانونية وتجنب الوقوع ضحية للعقود الاحتيالية أو العقارات غير القانونية.

 دليل قانوني لشراء شقة في الإسكندرية:

 شراء العقارات استثمار طويل الأمد، وضياع هذا الاستثمار بسبب ثغرة قانونية هو أمر يمكن تجنبه ببساطة اذا اتبعت هذه الخطوات قبل توقيع أي مستندات.

 أولاً: مراجعة تسلسل الملكية (الأساس) 

أهم خطوة في شراء شقة في الإسكندرية هي التحقق من "تسلسل الملكية". لا يكفي أن يكون لدى البائع العقد، بل يجب عليك فهم كيفية انتقال الملكية من المالك الأصلي إلى البائع. 

1. العقود المسجلة: تأكد من العثور على العقود الأصلية المسجلة لدى السجل العقاري.
2.  تسلسل العقود: الشقة انتقلت بين عدة ملاك بعقود بيع ابتدائية، بنشوف أصول كل تلك العقود وصولاً إلى المالك الذي يمتلك عقداً مسجلاً أو حكماً بصحة ونفاذ الملكية.

ثانيًا: التحقق من التراخيص

أزمة كبيرة في الإسكندرية تعاني بعض الأحياء في الإسكندرية من مشاكل تتعلق بالتوسعات غير المصرح بها والبناء غير المرخص. قبل شراء أي عقار، يجب التحقق مما يلي:

1.  رخصة البناء: هل تم ترخيص الطابق الذي تقع فيه الشقة؟ النموذج ١٠
2. نموذج 10 (التصالح): اذا كانت الشقة في دور مخالف، هل قام صاحب العقار بتقديم طلب تصالح والحصول على نموذج 10 النهائي؟
3.  بيان صلاحية الأرض: تأكد من خلو الأرض من أي نزاعات مع الدولة أو هيئة الآثار.

 ثالثًا: بنود أساسية في عقد البيع لا يمكن إغفالها عند صياغة أو مراجعة عقد البيع

قد تؤدي بعض التفاصيل التي تبدو غير مهمة إلى مشاكل كبيرة لاحقًا. لذا، احرص على تضمين البنود التالية:

1. وصف دقيق: مساحة الشقة، وعدد غرفها، ورقم الطابق والوحدة، وحصة الأرض التي تشغلها (غالبًا ما يُغفل هذا البند).
2. تاريخ الملكية: يجب أن يوضح العقد بوضوح كيفية حصول البائع على الشقة. 
3. بند خلو من الحقوق العينية: يجب على البائع تأكيد خلو الشقة من أي رهونات عقارية أو ديون مستحقة أو نزاعات قانونية. 
4. المرافق: ضمان نقل ملكية عدادات الكهرباء والماء والغاز إلى المشتري فور توقيع العقد.

رابعاً: الإجراءات القضائية بعد الشراء

بمجرد التوقيع، لا تنتهي المهمة. هناك مساران لا بديل عنهما لضمان حقك:

1. دعوى صحة ونفاذ: وهي الأقوى لأنها تنقل الملكية فعلياً وتُسجل في الشهر العقاري.
2. دعوى صحة التوقيع: وهي دعوى تحفظية تثبت أن التوقيع الموجود على العقد هو توقيع البائع فعلاً، لكنها لا تنظر في فحوى العقد أو الملكية (لذا يفضل دائماً الجمع بين الإجراءات القانونية السليمة).

لماذا تحتاج إلى محامي متخصص عند شراء شقة في الإسكندرية؟

السوق العقاري في الاسكندرية معقد. المحامي ليس مجرد كاتب للعقود، بل هو "درع حماية" يقوم بـ:

1. الاستعلام في الحي المختص عن التراخيص.
2. البحث في سجلات الشهر العقاري.
3. التأكد من عدم وجود قرارات إزالة أو مخالفات بناء على العقار.

نصيحة ذهبية: "لا تدفع جنيهاً واحداً تحت مسمى 'عربون' قبل أن يقوم محاميك بمراجعة أوراق الملكية بالكامل."

هل تخطط لشراء شقة قريباً؟ 

إذا كنت بصدد شراء شقة في الإسكندرية وترغب في مراجعة عقود البيع أو التأكد من سلامة موقفك القانوني، يسعدني تقديم الاستشارة القانونية الوافية لضمان استثمار آمن لك ولأسرتك.

العنوان: 1 شارع العنبرى باكوس اول رمل الاسكندرية 

هاتف: 01030807957

نحن في خدمتك لضمان راحة بالك وحمايتك بشكل كامل.